多家机构预测一二线城市房价走势将分化

多家机构日前纷纷发布报告盘点2016年楼市、展望2017年走势。其中，1月4日，中国指数研究院在上海举行2017*届中国房地产大数据年会，并在会上发布《中国房地产市场2016总结&2017展望》;此前一日，合富辉煌刚刚在广州举行媒体交流会，并发布了《2016年中国房地产市场总结及2017年展望》和《2017年广州房地产市场展望》两份报告。

机构报告显示，2016年国内楼市迎来了本轮周期高点，全年商品住宅的价格和成交量均创近年新高。而随着2016年四季度多城调控政策密集**，价格涨幅出现回落，成交量也开始下调。展望2017年，不同机构观点出现分歧，有预测认为一二线城市将会出现量价回调，也有观点认为一线及强二线城市房价仍具有较强支撑，将继续上涨。

盘点

中指院报告显示，2016年，房地产市场迎来本轮周期的高点，全年成交规模创历史新高，城市分化态势延续。国庆节前后，各地**密集**调控政策，四季度市场走势渐趋平稳。

根据中指院的数据，2016年1-11月百城住宅价格累计上涨17.83%，较2015年全年扩大13.68个百分点，其中北京、上海等**城市新建住宅价格1-11月累计上涨20.95%，百城及**城市累计涨幅均创近年新高，而二手房价格涨幅也处于高位。

合富房地产研究院的报告也显示，本轮房地产市场上升周期由2014年中旬各地陆续取消限购起计，经历多重政策利好的持续叠加，*终表现为****城市房地产市场的全面、快速上涨，21个城市两年价格平均上涨35%。

不过，虽然2016年的热点城市房价涨幅显著，但调控收紧后价格趋稳。在四季度多城调控政策密集**后，热点城市的新房及二手房价格涨幅均出现回落。

中指院数据显示，一至三季度百城均价累计涨幅持续扩大，三季度累计涨幅达6.78%，其中8、9月环比涨幅均突破两个百分点，9月环比涨幅高达2.83%，创单月环比涨幅新高;10月开始，百城均价环比涨幅显著收窄1.18个百分点，其中有48个城市涨幅收窄(或降幅扩大)，11月百城住宅价格环比涨幅进一步收窄0.77个百分点，涨幅收窄(或降幅扩大)的城市增加至73个。

成交量的走势也与价格表现类似：全年成交量创历史新高的背景下，库存量及库存消化时间持续走低，但国庆前后因多地楼市调控政策密集**，市场环境收紧，预期转向，成交量高位下调。

展望

对于2017年的楼市走势，机构报告认为，因城施策将在去库存基调下不断深化，热点城市面临量价回调，而三四线城市有望延续平稳走势。

政策方面，合富房地产研究院预计，2017年**对房地产调控仍将延续“分类施策、因城施策”主基调，信贷手段将成为2017年调控的主要工具，整体房贷较2016年或将有所缩减;一线城市和**城市，地方**抑制房价、地价的政策压力持续，非**城市继续去库存。

在时间上，合富报告认为，2017年上半年**政策将保持相对稳定以观察调控，但仍在快速上涨的地方市场将继续加码;下半年(或“五一”前后)调控主要视乎各地市场运行表现，若市场未出现明显扭转，不排除再出现“各地集中式的调控加码”。

中指院报告称，根据中国指数研究院“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，预计2017年全国房地产市场将呈现“销售量价回调，新开工小幅下降，投资低速增长”的特点。

报告认为，需求方面，因2017年是本轮房地产周期的末期，商品房销售面积受到政策、货币环境的影响，将出现回调，预计全年降幅将达到12.8%—14.8%，其中一线及二线城市销售面积将呈现下降，二线城市降幅较为显著，三四线城市市场波动平缓。

“房地产投资增速在2.5%—4.5%之间。价格方面，需求回调导致价格有所下跌，预计全年跌幅在1.9%到3.9%之间。”中指院报告称。中指院报告判断，2017年一二线城市市场的整体进入量价调整阶段，但是不同的城市仍存在市场机会。

其中，一线城市步入存量房时代，新房开发建设的市场空间不断被压缩，城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题，租房市场也有望成为行业新机遇。二线过热城市房价空间被**，具备产业和人口支撑的城市将成为发展的新风口。

合富房地产研究院则认为，在因城施策下，2017年各地房价将分化。其中，一线城市基于其要素价格上升及供应下降趋势，预计房价具备较佳支撑。其它**城市房价发展趋势将分化发展，总体而言，供求紧张、规划利好大、房价绝对值仍在相对低位的城市，价格具备较大支撑。

不过，合富报告指出，政策风向转变之下，即使房价能够继续趋于上升的城市，其房价涨幅将较2016年大幅收窄;而经过2016年各**城市地价普遍上扬，以及在数年调控中潜在购房者对政策调控的耐受性增强，即使房价趋于下降的城市，其房价跌幅将会相对有限。