西安房价涨跌的几个小秘密 房买还是不买?

不久前的那段辉煌日子，售楼部里职业装裹身的帅男靓女们腰板笔挺，浑身透着一股命运掌握在自己手中的自信，笑容不咸不淡，回答简短明了：现在没房，开盘日期没定，价格不知道。如若访客不追问，断不愿多言语一句。

顺水行舟，事倍功半。置业顾问的矜持不能削减强劲市场需求。有数据显示，上半年西安楼市成交套数为83022套，成交面积916.29万㎡，同比增长为11.3%。其中西安**住宅市场销售套数达3,310套，较2016年上半年上升37.5%，房价上涨速度更是名列全国主要城市之*。

6月28日是个分水岭，之前旁敲侧击、警告提醒式的限购政策突然收紧升级，限购、限售、限贷、限外多管齐下，很多人跃跃欲试的置业大计暂时搁浅。美城机构监测全市100个**楼盘显示，限购当周及第二周，项目来电、来客、交定全部下滑。紧随而至，新政实施细则发布，公开下半年1800万余平方米的商品房供应量，公示违规楼盘处罚名单，市场整顿手段继续加码。

站在敏感点上，犹疑滋生。

政策一出，身边几位在外地的朋友立马终止了来西安购房的计划，而后台*高频的问题，从卖哪个楼盘转为房价会不会降，现在出手合适不?

回答这类问题**费力不讨好，不论说涨还是不涨，都会有一群人在后面骂娘。定势在先，利益牵绊，每个人都想听内心想听的观点。看涨者认定西安比起郑州、合肥、兰州等城市算房价洼地，还会涨;反对者则疾呼西安工资水平怎么能撑得起上万元的房价，不科学!

房价合理不合理，是一个尴尬的命题，对象不同，可接受的水平线就不同。四千一平方米的限价房会有人觉得贵，两万一平的豪宅也大有市场。

关键衡量指标

在专于市场研究的**业内人士的逻辑中，楼市行情向来不是以一个城市的人均收入来决定的，多方面因素共同发力，造就了这一波房价走势。

M2货币基数 正常情况下，货币总量的扩张节奏跟实体经济同步变化，既M2与GDP之比大致维持在 1.5倍的水平，去年年末中国M2与GDP之比为2.08，货币供应量远高于正常范畴。只要年度M2增长速度超过GDP增长速度，房价就存在上扬的动力。这是房价曲线波动的根本因素。

资金流动趋势 房价每一轮起伏状如波浪，从一线城市向二线城市延伸，从沿海向内陆推进，这也是资金流动趋向。一线城市自2015年4月进入上涨周期，2016年3月份开始调控，大量资金被挤压出来后涌向合肥、苏州、南京、厦门，这“四小龙”**了第二轮波动，随后是郑州、武汉、长沙等城市，*终在去年10月份，无处可去的资金如发现新大陆般发现了西安这个价值洼地。

库存周期长短 在西安“楼十条”等政策推动下，去库存成就显著，从2015年10月开始，西安住宅开始呈现需超越供的状态，库存周期持续缩短，去年9月商品住宅去化周期下降至9个月，截至年底，去化周期减为7个月，今年一度变为6个月、5个月，供需关系严重失衡。以往数据表明，库存低于10个月就开始上涨，低于7个月大幅上涨的可能性大大增加。

大西安建设 从“三大革命”、打通断头路、户籍放开到西咸归西安托管、自贸区落地、国家中心城市建设、“三六九赶超”，宏图规划以大手笔招商引资的形式落地，政策红利加以大企跟进，共同表达了对西安这个区域的看好。要实现2020年GDP破万亿目标，房地产必定是重要支柱。

品牌房企进驻2015年是外地品牌房企进驻西安的又一个**，融创、碧桂园、当代置业、新城控股、蓝光、旭辉等房企瞄准西安市场，高价拿地开发房地产，精装修房源成为市场主流，相比毛坯房为主的时代，房价自然水涨船高。

买涨不买跌效应 在这一波房价上扬周期，外地投资客占比估算约20%多，主流还是本地客户，占比约70%以上。这波本地置业者，多是自去年就计划买房，却一直在犹疑观望等着房价下跌，结果却等来了涨价，在恐慌中急乎乎跟风入市，为多方面因素烘托起来的市场预期添上关键的一把*。房价是综合力量博弈的结果，有起有伏是正常规律，难的是几乎所有人都想踏准*低点入市，*终却成为推波助澜的主力军。