楼市有望进入二手房时代

在“冒头即打”、雷厉风行的调控政策基调下，目前全国已有40多个城市（县）发布了新一轮调控。进入4月，抑制需求的调控措施相继落地，特别是限购限贷“加码”、范围扩大，将很多需求挡在了外面。同时，13个城市启动了“限售”，加杠杆投资的购房需求也将下降。此外，3月因赶政策末班车而“*上车”的购房也将趋于回落。近期，根据笔者调研，随着各地学习北京“10天9调”的精细化密集调控经验，不管是房价上涨预期，或加紧入市购房行为，都明显减少。

同时，近期热点城市房贷开始紧缩，很多银行将*套房贷优惠利率折扣从3月基准利率的0.9倍降至0.95倍。3月新增居民中长期贷款仅4500亿元，低于去年平均水平，同比多增额降至零左右。截至3月末，全国个人住房贷款余额19.1万亿元，同比增长35.7%，比上年末回落1.1个百分点。随着调控政策落地、激进的预期渐进改观，加上信贷投放的微妙变化，预计从5月开始，热点城市和区域二手住房成交量将会下滑。近期**媒体报道，北京、广州、厦门等地二手房门店业务量大幅下滑。

笔者认为，基于利率仍旧在历史低位，贷款政策和调控政策支持“去库存”、支持合理需求，未来住房需求仍将保持在高位。但在住房回归居住属性的定位下，打击投资炒作的调控会坚持下去，未来非自住购房需求会明显减少。近年来，由于新房供应效率较低，新市民购房需求和改善型需求占主体的情况下，楼市将快速进入存量房时代，二手住房价格上涨还将维持一段时间。二手房时代到来，是楼市走向成熟的标志，也标志着楼市大规模新增建设的**过去了。由此，未来各大城市房屋交易还将比较频繁，但开发投资将趋势性回落。